マンション 査定 賃貸中のマンションを売却する

賃貸中のマンションを売却するには?一般借家契約と定期借家契約の違いは?

 

賃貸に出しているマンションを売却する際の方法、注意点、一般借家契約定期借家契約の違いについて記載しています。

 

 

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現在賃貸中のマンションを売りに出す場合は
いくつか注意しなければならないことがあります。

 

 

ここでは、

  • 売却後も現在の借り主がそのまま賃貸で入居する場合
  • 一般借家契約の場合
  • 定期借家契約の場合

について説明します。

 

 

 

 

売却後も現在の借り主がそのまま賃貸で入居する場合

 

オーナーチェンジ
賃貸の借り主がそのままで物件のオーナーだけが変わる場合は
それは投資用マンションということになりますので、
マンションの買い主投資目的の方になります。

 

 

その地点で、買い主のさんは居住目的の人は外れますので
限られることになり、売買契約までには時間を要することが考えられます。

 

 

 

投資目的のマンション購入では
通常の住宅ローンを組むことはできません

 

 

購入者は一括で支払い能力のある人
アパートローンなど
金利がやや高めの融資を受けることになります。

 

 

もしも住宅ローンで収益物件を購入したことがバレたら
一括返済を求められる場合もありますので、注意が必要です。

 

 

 

通常、オーナーチェンジ物件の売買は、
原則、賃借人が居住している場合、室内を見ることができません

 

 

入居者が退去した後でないと中を確認できないことは
リスクを負うことになります。

 

 

査定は室内は見ないで行われ
賃貸借契約の内容と外観を確認しただけで売買が行われることになります。

 

 

査定を依頼する際には、投資用物件として
収益還元法での査定をお願いしましょう。

 

 

 

 

一般借家契約と定期借家契約の特徴と注意点

 

賃貸契約には
一般借家契約定期借家契約があります。

 

賃貸契約をしている物件を売却する際の注意点について、
一般借家契約の場合と定期借家契約の場合について説明します。

 

 

 

一般借家契約のマンションを売却する場合

 

一般借家契約では、
契約期間は1年以上で設定しますが
2年とすることが多いようです。

 

 

なお、1年未満の契約の場合は、
期間の定めのない(更新のない)契約になるので
注意が必要です。

 

 

借り主が引き続き住むことを希望している場合
貸主に正当な事由がない限り、それを断ることはできません。

 

 

つまり、普通借家契約の契約期間
貸主の事情で勝手にうちきることはできず、
借り主が住み続けたいといえば、それを契約を終了させることは簡単ではなく
借り主の承諾が必要ということになります。

 

 

どうしても立ち退いて欲しい場合は、
引越し費用、新しい物件の費用(敷金や礼金、家賃6カ月分など)、
更には慰謝料を請求される可能性はあります。

 

 

これらについては、当事者同士の話し合いで決めることになります。

 

 

 

定期借家契約のマンションを売却する場合

 

定期借家契約の場合
契約期間中は貸主からの解約はできませんが、
期間満了で契約は終了となるため、
計画的に売却の準備ができるでしょう。

 

 

契約期間が1年以上の場合
貸主は契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に
借り主に契約が終了することを通知する必要があります。

 

 

万一、定期借家契約の契約期間中
どうしても入居者に立ち退いて欲しい場合
上記の普通借家契約の場合と同様になり、
相当な賠償をすることになります。

 

 

期間完了までの期間がそれほど長くない場合は、
貸し主が期間満了までは別の賃貸で生活する
という方が経済面で考えると良い場合もあります。

 

 

マンションを査定してもらう場合は、一社ではなく、必ず複数の業者に査定してもらいましょう。

 

 

 

 

 

マンション売却・査定についてはこちらのページも参考にしてください。

 

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