マンションの査定額の出し方は?|マンション査定申込ガイド〜マンションを高く売る6つのポイント〜

マンションの査定額の出し方は?

 

不動産の査定方法は、主に3つの算出方法があり、それぞれの方法で算出価格は異なってきます。

 

 

査定額算出方法

  • 取引事例比較法(中古マンション比較法)
  • 原価法
  • 収益還元法

 

 

では、実際にはどのような方法で査定されるのでしょうか。

 

 

 

取引事例比較法

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分譲マンション査定算出方法の中で、この「取引事例比較法」が一番よく使われています。

 

 

「中古マンション比較法」とも呼ばれます。

 

 

取引事例比較法(中古マンション比較法)とは、査定するマンションと、その査定マンションと条件が似た近隣マンションの取引事例を比較して、価格を出す方法です。

 

 

近くの似通ったマンションの最近の売買価格を元にして査定価格を出す、ということです。

 

 

取引事例比較法によって中古マンションを査定する際、多くの不動産業者が公益財団法人不動産流通推進センター(旧 不動産流通近代化センター)の「マンション価格査定マニュアル」を利用します。

 

 

ただし、不動産会社によって参考にするデータが違うため、取引事例比較法による算出査定額が違ってくる、ということになります。

 

 

売買成約事例マンションと比較する査定評価項目は、

 

  • 日当たり
  • 風通し
  • 眺望

などの立地条件

 

  • 築年数
  • 建物や室内の状況
  • 周辺環境
  • 駅や公共施設までの距離などの利便性
  • マンションの管理状況

 

などです。

 

 

これらの項目ごとに事例マンションと査定マンションの両方を総合的に評価し、 比較した上であなたのマンションの査定価格が出る、ということになります。

 

 

自分の住んでいるマンション、もしくは近隣の同じ条件の取引事例があるかどうか、確認してみるとよいでしょう。

 

 

マンションがある程度の築年数が経過している場合は、最近同じマンションの住戸が売買されている可能性があるでしょう。

 

 

そういう場合は、そのマンションを仲介した不動産会社に査定を申し込むと、間取りの確認などだけでも、そこそこ精度の高い査定額が出る、といえます。

 

 

 

 

 

同じマンションで査定額に差がでる部分は?

 

集めた取引事例を基に、それぞれの条件を比較し、プラス・マイナスの評点をつけていくわけですが、同じマンションで比較する場合、違いが出やすいのが

  • 使用状況
  • 眺望
  • 階数
  • 向き
  • マンション内での配置

です。

 

 

使用状況(汚れ度合い)は
リフォームの必要性により金額に差が出るといえます。

 

大規模マンションの場合、同じ時期に、複数の不動産会社の仲介により、複数戸の売りが出ることがあります。

 

 

競合物件として価格を比べられてしまいますので、そのような場合は売り出し価格をやや抑えて出さなければ売るのは難しい、と考えられます。

 

 

もしも時間に余裕がある場合は、すこしマンションを売る時期をずらす、ということを考えても良いかもしれません。

 

 

 

 

原価法

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原価法とは、再調達原価を求め、減価補正を行なって算出する方法です。

 

 

再調達原価とは、

 

対象不動産をその時点に再調達すると仮定した場合に、(もう一度建築・造成した場合)にいくらになるか(再調達原価)を割り出します。

 

 

そのときに必要とされる適正な原価総額のことをいいます。

 

 

そこから建築後、何年経ったかで価値が低下する分を減価修正し、現在の不動産の価値を算出する、ということです。

 

 

査定対象となる不動産が再調達原価、減価修正をきちんと行なうことができる場合には用いることができます。

 

 

建物の建っていない土地のみの評価額を出すには向いていないといえます。

 

 

しかし、土地のみであっても、新しい造成地などの場合で、再調達原価を求められる場合には使われることもあります。

 

 

一戸建住宅の評価額を求める場合は、原価法を使用するのが一般的です。

 

 

  • 土地価格の査定
  • 建物価格の査定
  • 土地建物

 

それらを一体として市場性の検討をしたうえで積算価格を求めます。

 

 

中古住宅の査定で用いる場合は、

 

減価額(残存価値率)の査定と、
市場性の増減価の判定

 

がポイントとなります。

 

 

 

 

収益還元法

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収益還元法は、賃貸マンションの査定によく用いられます。

 

 

収益還元法とは、

 

不動産が生み出すと予測される家賃などの収益を、将来にわたって算出した純利益と、現在の不動産の価値を総合して、査定価格を算出する方法です。

 

 

この収益還元法は、

 

アパート、賃貸マンション、テナントビルなどの賃貸に出されている収益物件の評価額算出に多く利用されている評価方法です。

 

 

以上、3つの査定方法の説明でした。

 

 

 

 

 

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マンション売却マンション査定については、こちらのページも参考にして下さい。

 

 

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