専任媒介契約,専属専任媒介契約,一般媒介契約について

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マンション売却時の媒介契約の種類と解約について説明しています。専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約、それぞれの特徴を理解し、ご自身にあう契約方法を選択して下さい。

 

 

 

媒介とは

 

媒介とは不動産物件について売買などの取引をする場合に、双方に情報を提供し、契約に向けて間を取り持つことです。

 

 

一般的には「仲介」という言葉を利用しますが、宅建業法では「媒介」という言葉を利用しています。

 

 

 

 

媒介契約とは

 

顧客と不動産会社（宅建業者）間の契約のことを媒介契約といいます。
（マンション売却の場合であれば、マンションを売る人と不動産会社との契約です。）

 

 

媒介契約締結前に、宅建業者は「重要事項説明書」を依頼者に交付しなければなりません。

 

 

不動産会社に媒介（仲介）を依頼する際には、しっかりと媒介契約の種類の違いを知った上で、一番良いと思うものを選択して下さい。

 

 

 

媒介契約の種類

 

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

 

 

とても簡単に違いをまとめますと

 

 

ということになります。

 

 

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の詳細

 

ここからは、それぞれの媒介契約についてもう少し詳しく説明します。

 

 

契約の内容により、違約金が発生する場合が出てきますので、しっかり理解しておいて下さい。

 

 

縛りが緩い順に説明していきます。

 

 

一般媒介契約

 

一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社に媒介を依頼することが可能な契約です。

 

 

売却依頼者が自分自身で購入者を見つけて契約を締結することが可能です。

 

 

他の不動産会社が媒介した購入希望者と売買契約を締結した場合は、それを通知しなければなりません。

 

 

もし、通知しなかったり、通知を忘れていた場合は、広告、宣伝などの売却活動に要した費用を賠償しなければなりません。

 

 

 

 

専任媒介契約

 

専任媒介契約とは他の不動産会社に同時に媒介を依頼できない契約です。

 

 

売却依頼者が自分自身で購入者を見つけて契約を締結することは可能です。

 

 

専任媒介契約を結んでいるのに、他の不動産会社の媒介した購入希望者と契約を締結した場合は

 

専任媒介契約を締結している不動産会社に報酬額と同じ金額の違約金を支払う義務がありますので注意が必要です。

 

 

専属媒介契約を締結した不動産会社は積極的努力義務として、7日以内にレインズ（指定流通機構）に物件を登録しなければなりません。

 

 

依頼者に対し、少なくとも2週間に1度は文書、またはemailで業務の状況を報告し、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられております。（宅地建物業法34条の2）

 

 

専任媒介契約は、一般媒介契約に比べると拘束力が強いものになりますが、最長3ヶ月という有効期間の制限がつきます。

 

 

3ヶ月たっても売買契約が成立していない時は、依頼者の申し出により専任媒介契約を更新することも可能です。

 

 

更新後の有効期間も最長3ヶ月となります。

 

 

契約後3ヶ月が経過しての自動更新は認められていません。

 

 

 

 

専任媒介契約の解約

 

媒介契約というのは不動産の売買を依頼する契約ですので、依頼をやめる、という申し入れは当然可能で、原則として、いつでも契約を解除できると考えられています。

 

 

専任媒介契約を結んだ不動産会社が積極的努力義務を果たさない場合、依頼者は媒介契約を解除できます。　

 

 

通常、電話1本で解約できるものですが、電話で解約の旨を伝えた上で、内容証明郵便を送るのが理想です。

 

 

専任媒介の契約を解除したことで、違約金を支払う必要は有りません。　

 

 

仮に不動産会社に義務違反の根拠がない場合でも、任意に契約を解除することはできます。

 

 

ただし、不動産会社に義務違反がない場合は、解除までにかかった販売活動にかかった費用の支払を請求される場合があります。

 

 

その場合は支払わなくてはなりません。（宅地建物取引業法・約款13条/費用償還の請求）

 

 

費用等を請求された場合は、費用の明細を必ず提出してもらいましょう。

 

 

費用の明細に納得した上で支払いをするようにしましょう。

 

 

 

万一納得が行かない場合は

 

各都道府県庁の不動産業者を監督する部署へ相談してください。

 

 

 

 

専属専任媒介契約

 

専属専任媒介契約は媒介契約の中で、売り主にとっても不動産会社にとっても、最も「しばり」が厳しい契約となります。

 

 

 

専属専任媒介契約とは、その契約を結んだ不動産会社が媒介した購入希望者以外の相手とは売買契約を締結することができない契約です。

 

 

他の不動産会社の媒介した購入希望者と契約を締結した場合は

 

専任媒介契約を締結している不動産会社には報酬額と同じ金額の違約金を支払う義務があります。

 

 

売却依頼者が自分自身で購入者を見つけて契約を締結した場合は、

 

専属専任媒介契約を締結した不動産会社に対し、規定の報酬額と同じ金額の違約金を支払わなくてはなりません。

 

 

専属専任媒介契約の有効期間は、専任媒介契約と同様で、最長3ヶ月という有効期間の制限がつきます。

 

 

3ヶ月たっても売買契約が成立していない時は依頼者の申し出により、専任媒介契約を更新することも可能です。

 

 

更新後の有効期間も最長3ヶ月となります。

 

 

契約後3ヶ月が経過しての自動更新は認められていません。

 

 

専属専任媒介契約の場合、専任媒介契約以上に不動産会社の履行義務は大きいものです。

 

 

専属専任媒介契約を締結した不動産会社は積極的努力義務として、5日以内にレインズ（指定流通機構）に物件を登録しなければなりません。

 

 

依頼者に対し、少なくとも1週間に1度は文書、またはemailで業務の状況を報告し、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられています。

 

 

 

 

媒介契約を結ぶ際には、それぞれの契約内容の違いを十分に理解した上で、契約するようにしましょう。

 

 

分からない点がある場合は、不動産会社の方に質問し、不明点は残さないようにして下さい。

 

 

 

 

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