マンション 査定 賃貸中のマンションを売却する

賃貸中のマンションを売却するには?一般借家契約と定期借家契約の違いは?

 

賃貸に出しているマンションを売却する際の方法、注意点、一般借家契約定期借家契約の違いについて記載しています。

 

 

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現在賃貸中のマンションを売りに出す場合は、いくつか注意しなければならないことがあります。

 

 

ここでは、

  • 売却後も現在の借り主がそのまま賃貸で入居する場合
  • 一般借家契約の場合
  • 定期借家契約の場合

について説明します。

 

 

 

 

売却後も現在の借り主がそのまま賃貸で入居する場合

 

オーナーチェンジ

 

賃貸の借り主がそのままで物件のオーナーだけが変わる場合、それは投資用マンションということになりますので、マンションの買い主も投資目的の方になります。

 

 

その地点で、買い主さんは居住目的の人は外れますので、限られることになり、売買契約までには時間を要することが考えられます。

 

 

投資目的のマンション購入では、通常の住宅ローンを組むことはできません。

 

 

購入者は一括で支払い能力のある人か、アパートローンなど金利がやや高めの融資を受けることになります。

 

 

もしも通常の住宅ローンで収益物件を購入したことがわかった場合は、一括返済を求められる場合もありますので、注意が必要です。

 

 

オーナーチェンジ物件の売買は、賃借人が居住している場合、通常は室内を見ることができません。

 

 

入居者が退去した後でないと中を確認できないということは、リスクを負うことになります。

 

 

賃貸借契約の内容と外観を確認しただけで(室内は見ないで)査定、売買が行われることになります。

 

 

投資用物件ですので、収益還元法によって査定金額を出す形になります。

 

 

 

一般借家契約と定期借家契約の特徴と注意点

 

 

賃貸契約には、一般借家契約定期借家契約があります。

 

 

賃貸中のマンションを売却する際の、一般借家契約と定期借家契約、それぞれの契約方法による注意点は以下のとおりです。

 

一般借家契約のマンションを売却する場合

 

 

一般借家契約では、契約期間は1年以上で設定しますが、2年とすることが多いようです。

 

 

なお、1年未満の契約の場合は、期間の定めのない(更新のない)契約になるので注意が必要です。

 

 

借り主が引き続き住むことを希望している場合、貸主に正当な事由がない限り、それを断ることはできません。

 

 

普通借家契約の契約期間は、貸主の事情で勝手にうちきることはできないということです。(借り主がこのまま住み続けたいと言えば、契約を終了させることは簡単ではないということです。)

 

 

借り主の承諾が必要になりますので、どうしても立ち退いて欲しい場合は、なにかしらの準備が必要になるかもしれません。

 

 

例えば、引越し費用、新しい物件の費用(敷金や礼金、家賃数カ月分)などです。慰謝料を請求される可能性もあります。

 

 

これらについては、当事者同士の話し合いで決めることになります。

 

 

 

定期借家契約のマンションを売却する場合

 

 

定期借家契約の場合、契約期間中は貸主からの解約はできませんが、期間満了で契約は終了となるため、計画的に売却の準備ができるでしょう。

 

 

契約期間が1年以上の場合、貸主は契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借り主に契約が終了することを通知する必要があります。

 

 

もし、定期借家契約の契約期間中に、どうしても入居者に立ち退いて欲しいという場合は、普通借家契約の場合と同様、
相応な賠償をすることになります。

 

 

期間完了までの期間がそれほど長くないのであれば、期間満了までは待つほうが金銭的にはよい、というケースもあります。

 

 

 

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