賃貸中のマンションを売却するには？一般借家契約と定期借家契約の違いは？
賃貸に出しているマンションを売却する際の方法、注意点、一般借家契約と定期借家契約の違いについて記載しています。
現在賃貸中のマンションを売りに出す場合は、いくつか注意しなければならないことがあります。
ここでは、
- 売却後も現在の借り主がそのまま賃貸で入居する場合
- 一般借家契約の場合
- 定期借家契約の場合
について説明します。
売却後も現在の借り主がそのまま賃貸で入居する場合
オーナーチェンジ
賃貸の借り主がそのままで物件のオーナーだけが変わる場合、それは投資用マンションということになりますので、マンションの買い主も投資目的の方になります。
買い主さんは居住目的の人は外れますので、限られることになり、売買契約までには時間を要することが考えられます。
投資目的のマンション購入では、通常の住宅ローンを組むことはできません。
購入者は一括で支払い能力のある人か、アパートローンなど金利がやや高めの融資を受けることになります。
もしも通常の住宅ローンで収益物件を購入したことがわかった場合は、一括返済を求められる場合もありますので、注意が必要です。
オーナーチェンジ物件の売買は、賃借人が居住している場合、通常は室内を見ることができません。
入居者が退去した後でないと中を確認できないということは、リスクを負うことになります。
賃貸借契約の内容と外観を確認しただけで（室内は見ないで）査定、売買が行われることになります。
投資用物件ですので、収益還元法によって査定金額を出す形になります。
一般借家契約と定期借家契約の特徴と注意点
賃貸契約には、一般借家契約と定期借家契約があります。
賃貸中のマンションを売却する際の、一般借家契約と定期借家契約、それぞれの契約方法による注意点は以下のとおりです。
一般借家契約のマンションを売却する場合
一般借家契約では、契約期間は1年以上で設定しますが、2年とすることが多いようです。
なお、1年未満の契約の場合は、期間の定めのない(更新のない)契約になるので注意が必要です。
借り主が引き続き住むことを希望している場合、貸主に正当な事由がない限り、それを断ることはできません。
普通借家契約の契約期間は、貸主の事情で勝手にうちきることはできないということです。（借り主がこのまま住み続けたいと言えば、契約を終了させることは簡単ではないということです。）
借り主の承諾が必要になりますので、どうしても立ち退いて欲しい場合は、なにかしらの準備が必要になるかもしれません。
例えば、引越し費用、新しい物件の費用（敷金や礼金、家賃数カ月分）などです。慰謝料を請求される可能性もあります。
これらについては、当事者同士の話し合いで決めることになります。
定期借家契約のマンションを売却する場合
定期借家契約の場合、契約期間中は貸主からの解約はできませんが、期間満了で契約は終了となるため、計画的に売却の準備ができるでしょう。
契約期間が1年以上の場合、貸主は契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借り主に契約が終了することを通知する必要があります。
もし、定期借家契約の契約期間中に、どうしても入居者に立ち退いて欲しいという場合は、普通借家契約の場合と同様、
相応な賠償をすることになります。
期間完了までの期間がそれほど長くないのであれば、期間満了までは待つほうが金銭的にはよい、というケースもあります。
マンション売却、不動産査定については、こちらも参考にしてください。