離婚でマンションを売却する際の注意点！住宅ローン残債があるときは？
離婚でマンションを売却したいけれど住宅ローン残債があるときの注意点をお伝えします。
離婚する際には、夫婦で住んでいたマンションを売却することで、財産分与を考えるケースが多いと思います。
通常、不動産を売却する場合は、時間に余裕を持ち、計画的に行うことがよいのですが、離婚によるマンション売却に関しては、早期売却を希望されることが多いでしょう。
離婚のためにマンションを売却する場合
- 住宅ローンの残高を確認する
- 不動産会社にマンションを査定してもらう
これが最初にして頂きたいことです。
なぜなら、マンションを売るには住宅ローンを完済しなければならないからです。
残債をゼロにしなければ、抵当権を外すことができないため、マンションを売れない、ということになりますので、まずは住宅ローンの残高を確認と査定額で、売却額の予測を立てなくてはなりません。
マンションの売却価格（査定額）が住宅ローン残高より高いとき
マンションの売却価格が住宅ローン残高より高ければ、中古マンション売却金で住宅ローンを完済できますので、離婚の際、問題なくマンションを売ることができます。
離婚でマンションを売却する場合、売却金は慰謝料、財産分与にあてられるでしょう。
そのため、早期売却を希望されることが多いと考えられます。
マンションを早く売りたい時
仲介でマンションを売りに出した場合、早期に売却できない可能性もあります。
マンションを早く売りたい場合は
- 最初から不動産会社に買い取ってもらう（即時買取）
- 仲介で、最初からマンションを相場よりもかなり安く売り出す
- 期間を決め、その期間にマンションが売れなかったら不動産会社に買い取ってもらう（買取保証）
- 最初は相場でマンションを売りに出し、計画的に売り出し価格を大きく下げる（買取保証の価格よりは高く売る）
といった方法があります。
確実にマンションを売りたい場合は、不動産会社と契約する際に、
- 即時買取できるか
- 買取保証はあるか
ということをしっかり確認しましょう。
マンションの売却価格（査定額）がローン残高より低い場合
マンションの売却価格がローン残高より低ければ、マンション売却金だけでは住宅ローンを完済できません。
そのため、足りない分の自己資金を用意しなければ、通常の売却ができません。
住宅ローンを全額返済することができず、抵当権を抹消できない場合は、離婚のタイミングでマンションを売却することはできない、ということです。
今のマンションの名義人が夫の場合
住宅ローンの残債のため、マンションを売ることができない場合、名義人が夫の場合ですと以下のようなケースが考えられます。
夫がそのままそのマンションに住み続け、妻はローン残高の一部を財産分与される
このケースですと負債の財産分与、ということになります。
名義変更はせず、夫が今まで通りローンを返済する、という形です。
名義は夫のままで妻がそのマンションに住み続ける。妻または夫が引き続きローンを支払い続ける
名義変更はせず、妻か夫、どちらかがローンの支払いを続ける、ということです。
ローン契約を変更し、妻が名義人となって、そのマンションに住み続ける
この場合は金融機関による「名義人変更」の壁があります。
このケースでは夫の信用で住宅ローンを組めているワケですので、妻にその返済能力があると認められるかどうか、というところが問題になってきます。
離婚となると、お金はシビアな問題です。
売却金を予測するためにはまずは不動産会社にマンションの査定をしてもらうことが必要になります。
不動産というものは、安値で売りに出さない限り、即売れる、ということはありません。
なるべく早めに査定をしてもらい、今後のお金のことについて考えてください。
大きな金額になりますので、それを基に、離婚協議を進めていきましょう。
やむを得ないマンションの売却ですが、今後のためにもなるべく高値で売りたいものです。
納得のいく価格でマンションを売却するには、複数の不動産会社に査定をしてもらい、査定額と営業マン、売却活動を比較し、不動産会社を選ぶことが大切です。
それどころではない、という状況かもしれませんが、ひと手間かけてください。
査定価格の比較ができ、マンション売却に強い不動産会社の候補選びができる不動産一括査定が役に立ちます。
不動産屋まわりなどの手間をかけることなく、オンラインで査定の依頼が可能、一度の入力で複数の不動産会社に査定を申し込めるので、忙しい方にも、とても便利なサービスです。
離婚はお金のことで揉めることも多いです。なるべく早目、早目に動くようにしてください。
マンション売却におすすめの不動産一括査定サイト
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各サイトの参考ページでは、マンション査定申込み画面もご確認いただけます。
それぞれに特徴があり、登録不動産会社が違います。お好みのサイトをご利用下さい。
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参考ページ：HOME4U（ホームフォーユー）不動産売却査定について
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参考ページ：イエイ不動産売却査定について
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参考ページ：イエウール不動産売却査定について
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実際にマンションを売却する際には、必ず訪問査定を通して、自分の目で複数の会社、営業マンを比較して選ぶことが大切です。
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